深锁赵巷:李嘉诚算的什么账?

　　

　　 赵巷17号地块

　　赵巷镇特色居住区17号地块出让面积为74091.2平方米、规划容积率为1.0—1.02。身为“赵巷最后的地王”，该地块被和黄收入囊中已逾一年，至今仍却仍深锁春闺。

　　地产评论员 王嘉辰

　　抛开价格与市场气候，仅看土地资源本身，可以理解，赵巷17号地块当初为何会令诸多大牌开发商心动。

　　2010年末赵巷17号地块出让，金地、龙湖、万科、中海、绿地等品牌房企都参与其中。但最终，和记黄埔16.2亿元的出价令他人望而却步。这个价格折算楼板价达到21436元/平方米，溢价率高达191.5%，超出之前金地拍下的赵巷10号地块地王单价50%左右，新的赵巷单价地王就此诞生。

　　《新民楼市》上周末走访该地块，从人民广场出发上延安路高架一路畅行，半个多小时便已抵达。就赵巷板块而言，该地块处在交通条件相对优越的位置。从“和黄地王”到青浦地标式的商务配套奥特莱斯，来回车程不超过十分钟。而且该地块虽临近商业区与交通干道，但恰到好处地留有一些距离，私密性有保证，具备高端住宅区所需的一些基本条件。

　　但整个地块四周已被工墙围得严严实实，大门紧闭。在现场逗留的几个小时内，《新民楼市》也未发现有人员出入的迹象。在周边高点俯瞰，工墙内是一幅闲置地块的景象，见不到任何施工设施。

　　而在该地块出让一年后，何时开工、做何项目等等仍然不为外界所知。在和黄的官网上，也只有寥寥数言:“项目位于上海青浦赵巷镇区，占地面积超过74000平方米，预计将发展为大型豪华住宅及商业项目。”

　　地王猜想

　　和黄拿下赵巷17号地块时，正是土地市场上演最后疯狂的阶段。而在当时，调控大幕已经拉开，楼市步入震荡，各大城市土地频频出现流拍。

　　和黄在内地土地市场上的大动作，却恰恰从这个时候开始。业内分析认为，老谋深算的李嘉诚，正在借资金链的优势，抄底内地楼市。

　　但赵巷17号地块的价格，显然不在底部。2011年后，新推土地的溢价率节节走低使得土地市场逐步进入寒冬。2011年末，赵巷16号地块竞拍成功，总价14.087亿元低价成交，楼板价仅为9559元/平方米，而此地块与和黄地王相距不远，地块特性上也有相仿之处，但楼板价却相比赵巷17号地块缩水了55%左右。

　　而从赵巷板块目前其他在售别墅项目售价来看，双拼、联排均价在2万元/平方米上下的不在少数，与和黄地块的楼板价已处在同一水平线上。背负着如此高的土地成本，和黄需要打造怎样的项目，才能确立产品的销售优势呢?

　　李嘉诚会做赔本买卖吗?

　　业内人士认为，最大程度通过土地升值赚取利润，是很多港资开发商的惯常思路。因为开发进度缓慢，和黄多年内便在内地多次遭遇“囤地”指责。赵巷17号地块溢价率虽然很高，但总价还远称不上天价，对和黄这样的企业来说，不至于对资金安全产生实质影响。

　　“和黄想抄的，是市场大底”，有专家表示，楼市虽然身处寒冬，但从长远经济发展及城市化着眼，住宅土地资源的稀缺本性不会改变，土地市场目前的波动是周期性的。如果能捱到楼市彻底回暖，以和黄操作高端项目的能力，赵巷项目的盈利空间仍值得想象。

　　问题的关键是，这块地，还能锁多久?

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