万科超小户型房只租不售 市场前景不明

　　近日，万科即将推出15平方米超小户型房源的消息引发了市场关注。

　　事实上，去年7、8月份，万科的研究团队就设计出了15平方米的迷你小户型，一共是三种户型，设计和装饰不同，其中有一种户型不但已经设置了样板间，在广东东莞的一个建设基地已经有了这样的样板楼，而且卫生间、橱柜、书桌衣柜一应俱全。

　　落地昌平 等待政府审批

　　“现在我们这个项目已经报给政府等待审批，具体何时动工要看政府审批情况。”12月11日，万科北京公司相关人士对中国经济时报记者透露，万科打算将这个项目落地在位于北京市昌平区回龙观地区的万科金域华府内，并打算将其中一栋楼全部做成这种超小户型的房子，总共大约有几百套。

　　据上述万科北京公司相关人士对本报记者透露，网上传言这种房子每平方米售价大约6000元，总价约9万元的消息并不准确，考虑到限购限贷政策对购房者的影响，万科并不打算出售这种房屋，而是打算自己持有对外出租。

　　万科总裁郁亮曾表示，房子越小实际上越难做，要在15平方米超小住宅中完全放下房间内的设备，在设计上非常费工夫，开发这一产品不仅仅是为了赚钱，更是为了社会责任。万科未来目标之一就是向更多年轻人提供买得起的房子，但是超小户型住宅买主是否被列入限购范围是影响这一类住宅开发推广的政策性因素。

　　对于万科即将推出这种超小户型的房源的消息，购房者是怎么看的呢？

　　“我觉得如果万科真有这种小房子，而且租金低于市场价格的话，我肯定是欢迎的。”目前还未能买房的工作在北京中关村的小张告诉本报记者，“现在中关村的一居室每个月租金已经涨到6000元了，我也不得不一再搬家，越搬距离公司越远，上班的时间成本越高。如果回龙观万科的项目推出，我想我也多了一个选择，总归是好事。”

　　刚刚毕业来北京工作的小李也告诉本报记者，对于他来说，暂时对居住条件没有高的要求，只要能有一个距离上班地点近的、配套比较齐全、租金较低的房子就可以了。万科这种超小户型如果租金真的比市场价格便宜的话，他肯定会选择这种房源。

　　根据本报记者的采访，万科即将推出的这种超小户型房源，多受刚参加工作的大学生欢迎，但是目前这些人群最为关注的仍是租金水平。相反，那些具备一定经济实力的人在得知万科只租不售、不能投资的消息后对这种超小户型显得并不感冒。

　　租金水平未定 收益前景不明

　　“我们现在的项目还在审批当中，由于有很多不确定性因素，所以，租金水平也没有确定。”上述万科人士对本报记者表示，尽管万科公司鉴于成本、地段等多方面因素考虑，此时已经有了预期心理价位，但目前仍不方便对外公布。

　　事实上，万科并非首个开发这种超小户型房源的开发商。以北京为例，最著名的超小户型房子就是“荣丰2008”，这个项目有很多二三十平方米的超小户型，公开资料显示其容积率高达8．33。从商业投资回报的角度来看，“荣丰2008”无疑是成功的。但其容积率过高、居住人员复杂、楼房质量差、房屋隔音差、生活品质过低等问题也饱受业主诟病。有不少业主因为这些问题选择卖掉房子搬出小区或选择将房子出租。

　　跟荣丰地产选择出售道路不同，万科选择持有物业、只租不售，从另一个角度来看，万科的这种房源似乎成为了开发商提供给市场的公租房。

　　“从某种意义上来说，如果万科选择只租不售，那么万科事实上是承担了一定的社会责任。”一位业内评论人士告诉中国经济时报记者，这种房源对于那些刚需群体尤其是刚参加工作的大学生群体来说，无疑多了一种选择，是个好事。但从实践来看，由于这种超小户型的居住品质过低，导致住户满意度较低，而这些住户经济能力稍有提高，便会迅速搬离。

　　该人士告诉本报记者，从商业投资回报角度来看，万科在做一件风险较大的事情，由于这种物业类型属于自持型，那么势必会导致回报周期拉长，管理成本增加，如果这种户型大面积铺开去做的话，对于开发商的资金链将是一大考验，万科的股东也不一定会答应。

　　“万科推出的这种超小户型，最终入住的大多将是经济能力较差的人群，而这些人群对房屋价格敏感度很高，如果万科最终确定的租金水平过高将导致无人入住，租金过低则会导致万科的亏损。”该人士表示，万科必须要找到一个盈利平衡点，既承担了社会责任，又能对得起股东，这对万科高管来说是一个考验。（记者 王松才）

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