黄奇帆离任 被低估的重庆房价要疯涨了?

  黄奇帆离任,被低估的重庆房价要疯涨了?

  来源:吴晓波频道(ID:wuxiaobopd) 文/巴九灵

  “网红市长”黄奇帆卸任重庆市市长,网上流传他的卸任感言中有这样一条:中央公园旁边的房价是一万多,三年后必须涨到两万多,肯定的。重庆房价会一直缓涨,五年内翻番。

  于是,朋友圈开始沸腾了,不少小伙伴已经组团相约打飞的去扫房。

  黄奇帆在重庆干了15年,市长当了6年,近三年来重庆的GDP增长“三连冠”,领跑全国,可是重庆的房价却波澜不惊。过去五年中,重庆GDP增长了98%,居民人均收入增长了55%,而房价却只增长了12%。

  小巴在一份《2016年10月全国100城市房价排行榜》中看到,重庆排名62位,均价7195元/㎡,甚至被沧州、南宁甩在了后面。

  重庆的房价可谓是中国楼市的“一股清流”,但随着黄奇帆的离任,被压制多年的重庆房价会出现补涨甚至报复性增长吗?小巴跑去请教了几位大头,来看看他们是怎么说的。

  德科地产频道总编辑刘德科:

  “以前时机未到,这次时间到了”

  黄先生卸任重庆市长,有一些文章说,这下重庆房价要涨了。言下之意差不多是:黄先生是控制房价的高手,是大救星。

  哪怕黄先生不卸任,重庆的房价也是要涨的。此前,重庆房价较低,有各种各样的原因,比如本身底子较弱,比如所谓的地票制度,比如保障房数量较大——但这些原因,只是治标,不能治本。不能把这一切当作是治理房价的神策。

  前段时间有一个观点很流行:低房价和经济发展并不矛盾,你看重庆。不管这个观点对不对,我们可以关注一个概念,什么叫“经济发展”?经济发展只是指GDP?

  重庆房价不涨有很多原因,但治标不治本

  没错,重庆的GDP总量是很厉害,在中国所有城市中,2015年重庆GDP总量第六位,低于天津,高于苏州。但是,如果我们来看居民人均可支配收入,重庆排在全国所有城市的第111位,差不多是北京或上海的一半,跟贵阳差不多。

  如果你还说,重庆的经济发展和保持低房价并不矛盾,那就要看,什么叫经济发展。GDP总量高是经济发展,那么居民人均可支配收入很低也是经济发展?我们只知道,习总一再强调“让改革发展成果惠及更多群众”。

  此前重庆房价涨势不明显,只是时机未到而已。现在,时机差不多到了。原因很多,最简单的两点是:一是,其他同量级的城市都已经被限购或限贷了,而资金之水是会流动的;二是,这几年重庆的城市基础建设投入很大,城市骨架已经有效拉伸了。

  浙报传媒地产研究院院长丁建刚:

  “黄奇帆离任和重庆楼市涨价,很难直接联系上”

  重庆在楼市方面的有些做法,确实是由黄奇帆所主导的。其中包括房产税的试点,房产税立法是必要的,但重庆房产税的试点拿一个国家法律中都没有的税点去试点,这非常荒唐,也是违法的。黄奇帆2012年自己也曾经说过,房产税需要立法。

  地方政府确实有控制房地产的能力和资源,因为房地产市场一半是市场经济,一半是计划经济,因为房地产最重要的不可替代的生产资料——土地,是独家垄断的。

  黄奇帆主政的很多做法,坦率地说,确实带有较浓的人治色彩。他有一个25%定律,即坚持每年房地产投资不能超过固定资产投资的25%,确保适度的房地产市场容量和严格控制楼面地价。这个定律是拍脑袋拍出来的,是不是正确,也很难论证。

  很难说这些因素是不是重庆房产市场的决定性因素,事实是重庆的房价多年较低。当然也有客观因素,如西南区域和成都形成了一定的分流,因为在西南区域购房者心中,很多认为在成都生活更安逸。

  在许多购房者心中,成都比重庆更适合居住

  至于黄奇帆的离职和重庆楼市是否会涨价,这两者之间很难说有绝对的关系。

  也许是一种巧合。放在中国房价体系中,重庆市是人口、经济规模上的特大城市,虽然经济发展水平和沿海发达城市有很大差距,但房价的差距实在是太大了,甚至不到上海房价的五分之一。从这一点上说,重庆的房价是被低估的,不至于低到跟兰州这类城市一样。

  尽管中央政府说房子是用来住的,但既然是商品,特别是不动产,在正常的市场经济中,房子有双重属性,既有居住功能,也有投资保值的功能,这是不动产的基本市场特征,投资房产也并不违法。

  重庆房价会不会如愿涨起来,很难说。从大背景来说,2017年中国经济形势复杂而严峻,国际贸易、汇率、地方债务都面临风险。

  一线城市和发达二线城市进入调控第三、四个月阶段,而且从各种会议中透露的信息来看,2017年中国楼市似乎没有任何松动的迹象。

  也许重庆有一波独涨,但我个人并不抱有太乐观的态度,其中原因之一是,重庆的市区面积实在太大了,市区(还没有算所辖的县)面积就达到4万多平方公里,将近半个浙江省那么大,是北京的三倍。

  银库金融副总裁齐俊杰:

  “去重庆买房自住可以,投资还是算了”

  短期看重庆房价问题不大,中长期看重庆房价有上涨可能。这些年黄奇帆市长其实是通过各种手段压低房价,这导致了重庆房价相对于全国都是低估了。

  所以,既然黄奇帆离开,未来重庆房价向理性回归,应该是个大概率事件。而这个预期一旦打开,就很难收回。除非明年开始全国房价进入熊市,但这个可能性并不大。全国楼市有价无市仍将持续。

  如果想住可以买,如果想投资最好还是算了,虽然重庆低估,但空间也是有限的,想让重庆涨成北上深那样也是不现实的,毕竟土地供给摆在那,而要让重庆报复性上涨,必然要对之前的地票制度、土地供给多进行纠偏,这些目前还都是不确定的因素。

  毕竟黄奇帆一走,重庆楼市就大幅上涨好说不好听。相信继任者也是心有余悸。所以短期内的话,不会做太多改变。

  另外,在政策调控方面,重庆实在已经做得够好了,没什么可调控的空间了。一个几千万人口的城市,GDP增长每年过10%,领跑全国,房价还不到8000元,这已经是一个理想值了。

  资深地产投资人yevon_ou:

  “谈一些务实的事”

  重庆目前不限购,建议要买尽快买。因为一旦市场氛围稍为好转,直辖市重启限购,也是分分钟的事。尤其是目前重庆市政府已经明显对“三无”份子:无户籍、无社保、无就业的纯炒家,表示了很大的恶意。

  对于“是买一套大的,还是N套小的”这个问题,我倾向于N套小的。这里面有二个原因:

  ①纯以单价而言,重庆大户型比小户型贵;

  ②小户型舰队以往是做不到。

  在北京、上海、深圳等地,不是不想买“一手扑克牌”,而是根本做不到。在北上深,要面临非常难的“限购”问题,限贷查得也比较严,甚至还有房产税的困扰。

  在重庆,这是一个非常好的机会,是一个非常好的历史窗口。在这个窗口之内,价格很便宜,城市有潜力,未来有希望。而且还不限购,几乎也不太限贷。

  目前在重庆购房,是非常好的历史窗口

  重庆大概率会复制上海的地产逻辑规则。上海今天所发生的一切,无非是1980年“香港地产”曾经历的一切的翻版。

  因为生产力的发展,规律总是一样的。产业结构的升级,顺序也是一样的。甚至包括政府卖地的逻辑,人性都是一样的。

  无论香港、上海、重庆,都经历了一个轻工业—>重工业—>服务业—>金融业—>泡沫化的过程。

  在服务业向金融业转化的过程中,会有大量的资金,堆积在这个城市上。或者学术上说,M2拼命增加,可是CPI就是不涨。这些钱哪去了,涌入了资本市场。而房产本身具有“财富属性”。

  一旦房子可以涨,可以升值,持有房产可以赚钱。那么房子就会继续涨,更加升值,人们就会购入更多的房产。火车头一旦跑起来,惯性就会很足。

  另一方面,从微观上讲,政府的逻辑也是一致的。政府都喜欢拍地,都喜欢弄新区。

  * 摘自水库论坛公众号《重庆实战手册》

来源:新浪财经 作者:新浪综合

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